Engaños Inmobiliarios – anuncios, documentación, portales…

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Engaños Inmobiliarios – anuncios, documentación, portales…

La búsqueda de una propiedad inmobiliaria entre tantos portales se hace una tarea imposible. No por la cantidad de anuncios, si no por la cantidad de engaños inmobiliarios que presentan. Fotografías falsas o que no representan la realidad, metros cuadrados erróneos o falta de transparencia en la documentación, son ejemplos de los engaños inmobiliarios más comunes.

Desde YAVIVO queremos desgranar los engaños inmobiliarios más utilizados para ayudarte en todo este proceso.

Engaños Inmobiliarios

Fotografía.

Es el primero de los engaños inmobiliarios que encontramos en el proceso de búsqueda de una propiedad. Lo primero que vemos y en lo que más nos fijamos es, en las fotografías.
El problema es que muchas de las que vemos en los anuncios inmobiliarios, no describen la vivienda o, en algunos de los casos, ni siquiera son de la propiedad anunciada.

Jarrones, espejos, cuadros, fotos tomadas con angulares que distorsionan el espacio y tratadas con Photoshop. En las fotografías el propietario quiere exponer su vivienda como si de un catálogo se tratara.

Sin embargo como compradores, lo importante es ver los detalles de las terminaciones, las vistas y las zonas comunes. Tener una imagen real de la vivienda.

El patio, la piscina, la entrada al recinto, la calle, los accesos y el parking. Todo desde varios ángulos, y así poder tener una idea de cómo será el día a día.

Muy importante también es desconfiar de los anuncios sin fotos o pocas.

Engaños inmobiliarios

Descripción de la Vivienda.

Otro de los engaños inmobiliarios más comunes es la descripción que se hace de los inmuebles en los anuncios. Número de habitaciones y metros cuadrados que no son la realidad. Y te hacen dudar.

Y un gran listado de eufemismos, unos ambiguos y otros simplemente que no definen la realidad.

Acogedor, interior muy luminoso, para entrar a vivir, coqueto, ideal parejas. Son típicas expresiones que se leen en muchos de los anuncios.
Todo esto son eufemismos que esconden algo o mucho detrás. Ya sea por que son demasiado pequeños, necesiten de una reforma integral o porque el inmueble se encuentre en una zona poco demandada y apartada.

  • Interior muy luminoso. Se suele ver en pisos con ventanas a un “ojo patio” y la mayoría acompaña la coletilla “patio amplio”.
  • Primero alto, parece un segundo. O “es un segundo con vistas que parece un cuarto”. Son expresiones habituales con respecto a la altura. También se ven anuncios del estilo “bajo con altura de primera planta muy luminoso”.
La opinión de nuestros clientes.

Una descripción ambigua de la vivienda es el mayor motivo de descontento y desconfianza.

  • Acogedor e Ideal parejas. Estos posiblemente no sean muy espaciosos. En la mayoría de los casos se tratará de una vivienda con una habitación. En otros serán estudios en los que tendrás espacio para una cama y poco más.
  • Coqueto. Como en el caso anterior suelen hacer referencia a inmuebles pequeños.
  • Ideal inversores. Unos quieren decir que necesita una reforma total de la vivienda con su consiguiente desembolso, otros haciendo referencia a que pueden obtener ciertos beneficios de renta. Aunque los números no siempre cuadran.
  • Para entrar a vivir, Para actualizar o Con muchas posibilidades.
    Los más utilizados y más confusos.
    El final de las viviendas anunciadas bajo estos titulares suele ser el mismo. Reforma.

Y el siguiente de la lista en los engaños inmobiliarios en la descripción es:

  • “Excelente estado de conservación” o “suelos y paredes originales”. Que si no es una finca rústica, es sinónimo de un inmueble muy antiguo.
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Número de habitaciones.

Y el último y uno de los más delicados es el número de habitaciones.

Número de estancias y sus “habitaciones fantasma”.

  • Hay multitud de opiniones diferentes sobre estos anuciones muy polulares en todos los portales. Es por lo menos interesante hacer un filtrado por número de habitaciones y ver anuncios de pisos de 4 habitaciones tipo: “Piso de dos habitaciones (antes 4), que puede volver a su configuración original con nuevas paredes”, “Piso de 3 habitaciones con posibilidad de 4 con solo levantar un tabique”, “Piso de 2 habitaciones ampliable a 3” y así innumerables combinaciones .

Y precisamente por esto, pasamos a hablar de la superficie de la vivienda anunciada en los portales inmobiliarios.

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Superficie.

La superficie es otro de los datos a los que más prestamos atención a la hora de buscar un inmueble y en el que también encontramos más disparidad con la realidad.
En la mayoría de los casos no se sabe si se habla de metros útiles o metros construidos. Y curioso son los casos, en los que comprobando esos datos con los de Registro o Catatastro no cuadran.

Entre la información que debe facilitar la agencia inmobiliaria, se incluye una cuestión que podría parecer básica, pero que sin embargo plantea muchos problemas prácticos. De conformidad con el artículo 4.3 del RD 515/1989, la agencia inmobiliaria debe facilitar la “Descripción del inmueble, con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.”

Sin embargo, en muchas ocasiones no se facilita esta información, bien por error o desconocimiento de la distinta metodología para el cálculo de las superficies.

La única superficie válida para el anuncio de una inmobiliaria es, de conformidad con la normativa actual, la superficie útil de la vivienda.

El despacho de abogados especializado en Derecho Inmobiliario deSalvador Real Estate Lawyersnos relata un caso curioso de un inmueble que analizó para una compraventa. Las superficies del inmueble eran totalmente distintas según el lugar del que procedía la información.

Resultaron las diferencias que podéis apreciar en el cuadro.

Datos

Hay tres tipos de superficie que se suelen anunciar.
Varian en función del origen de los datos que tiene la inmobiliaria (planos oficiales, nota simple del registro o catastro), distinguiendose en los dos últimos casos entre los supuestos “con repercusión de elementos comunes” y “sin repercusión de elementos comunes”. Tal como nos recalca deSalvador Real Estate Lawyers.

Antes de adquirir una vivienda asegúrate de saber qué información te están facilitando. Puesto que de lo contrario no podrás calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas.

Cuando vemos los metros cuadrados de la vivienda, hay que saber realmente si se trata de metros contruidos o metros útiles. Y si nos encontramos con un plano, tener la certeza que ha sido elaborado por un profesional.

Debemos escapar de planos en los que no estemos seguros de su procedencia.

Nota Simple, Referencia Catastral, Plano

De ahí la importancia de consultar los datos oficiales del Registro, el Catastro y comprobar que el Plano esté firmado y sellado por un Arquitecto o Arquitecto técnico colegiado y registrado.
Una variación de 10, 30, 70 o 150 metros cuadrados, dependiendo del tamaño de la propiedad, hace imposible que el calculo del precio por metro cuadrado sea preciso.

Es por eso de la importancia de tener a un profesional a tu lado.

YAVIVO

Los Personal Shopper Inmobiliario o Agentes del Comprador

La gran diferencia entre Personal Shopper InmobiliarioAgente Inmobiliario, es que los primeros se posicionan de la parte del comprador. Mientras los Agentes tradicionales, tanto por su cuenta como para agencias, trabajan para el vendedor.

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Es por eso que YAVIVO reivindica esta figura y se posiciona al lado de la parte compradora.

Muy importante también, es tener en cuenta otra gran diferencia entre:

Personal Shopper Inmobiliario y Agente Inmobiliario

Los agentes inmobiliarios desempeñan una labor de intermediación inmobiliaria entre las partes. Mientras los Personal Shopper Inmobiliarios, desempeñan una labor de representación de su cliente.

Seguridad y Transparencia

YAVIVO, miembro asociado de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AE-PSI).

Agentes del Comprador trabajando para ti.

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